5/5/11 (Thu) Column – Korea Town Daily
부동산 투자의 가장 중요한 요소가 타이밍이고 그렇게 올라간 부동산을 처분 했을 때 문제가 되는 것이 바로 세금이다. 현재, 투자 소득(Capital Gain)에 대한 연방 세율은 일년 이상 소유한후 처분했을 경우 15%이고, 주정부 평균 세율 7%를 가산할때 최소한 22%의 세금이 부과될수 있다.
여기에 그간의 누적된 감가상각 액수도 수입으로 간주됨으로 실질적인 세금액수는 훨씬 많아질수 있다. 따라서 소유한 부동산을 팔아 더 큰 부동산으로 옮기려고 하는 납세자에게는 세금문제가 큰 부담으로 남게되었다.
이에 1031 세금 연기 교환법(1031 Tax Deferred Exchange)을 이용하여 세금을 내지 않고 더 큰 부동산을 구입하는 방법이 있다. 그 조건으로는
1)같은 종류의 부동산간의 교환이어야 하고
2)그 부동산이 투자목적이나 사업용으로 사용되어졌어야 하며
3)소유하고 있던 부동산을 처분한지 45일 안에 새롭게 구입할 부동산을 지정해야 하고
4)180일 안에 교환이 완전히 끝나야 한다. 모든 1031 교환법에는 자격을 갖춘 중개자(Qualified Intermediary)가 반드시 필요하며 중개자는 부동산을 처분한후 새 부동산을 구입하기 까지 구입비용을 맡아가지고 있다가 집행하는 역활을 하게 된다.
한편, 주어진 기간안에 구입하고 싶은 부동산을 찾기가 어려운 경우가 많고 혹은 소유하고 있는 부동산을 팔기 전에 좋은 부동산을 발견하였을 때 사용하는 역교환(Reverse Exchange)이라는 방법이 있는데, 이 역교환은 자격을 갖춘 중개자가 새부동산을 구입하고 소유한 부동산을 처분할때까지 소유권을 가지고 있어야 하며, 역교환 기간동안 부동산의 수입과 지출을 국세청에 보고해야하는등 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 특별한 경우에만 사용하는 것이 좋다.
간혹 임대 주택을 소유한 납세자가 세금 연기 교환법을 이용하여 더 큰 주택을 구입한후 바로 임대 주택이 아닌 본인의 주거주지로 이용하거나, 투자목적으로 구입한 부동산이 여러가지 이유로 세금 연기 교환법을 사용한 이후 더 이상 투자나 사업상의 목적이 아닌 부동산으로 바뀌는 경우가 있는데, 이에 관련하여 특별히 제정된 법령은 없지만 이는 국세청이 세금 연기 교환법의 취지와 다르다 하여 언제든지 국세청이 교환을 취소할수 있기 때문에 이렇게 교환된 부동산은 적어도 일년이상 본래의 투자나 사업상의 목적을 유지하는 것이 좋겠다.
한편, 일반적인 주택 소유주는 지난 5년의 기간동안 부동산을 2년이상 소유하고 그 부동산에 2년이상을 거주하면 Home owner’s exemption 을 통하여 독신 $250,000 그리고 기혼 $500,000 까지의 시세차액을 면제 받을수 있는데, 세금 연기 교환법으로 구입한 부동산은 주택 소유주가 반드시 5년이상을 소유해야만 이 혜택을 볼수있다. 다른 세법의 처리와 마찬가지로 이 역시 계획에의하여 미리 전문가와 상의하여 대책을 세울 필요가 반드시있다.
민복기 CPA
Partner, UCMK, LLP
