11/8/2012 Column – Koreatown Daily
모든 부동산에는 정부소유, 기관, 또는 개인소유 등의 소유자가 있으며 타이틀(등기)을 가지게된다. 타이틀은 법적인 소유자가 누구인지를 알 수 있게 해주는 증서이기도 하다. 소유의 형태에는 한사람만이 가지는 Separate Ownership과 공동소유형태를 한 Concurrent Ownership이 있다.
공동소유의 형태에서 소유하는 방법이 5가지가 있다. 1. Joint tenancy 2. Tenancy in common 3. Community property 4. Tenancy in the entirety 5. Tenancy in partnership등이다.
타이틀의 소유 형태의 첫 번째, Joint tenancy는 두사람 또는 그 이상의 오너가 되는 경우로 Right of Survivorship 즉, 소유권을 가진자 중에서 어느한쪽의 사망시 모든 소유권이 생존자에게로 자동으로 소유되어진다. 그러나 유언이나 상속은 되지 않는다. 자신의 소유권을 타인에게 양도는 가능하다. 그리고 소유권자 중 사망인에게 근저당이나 채무가 있을 경우 그것에 대한 책임변제의무는 없다. Joint tenancy 소유형태를 가지기 위해서는 Time; 같은 시간에 Title;같은 증서, Interest; 같은 권리, Possession; 공평한 소유권 이라는 네가지 조건이 갖추어져야만 성립이 된다.
두 번째, Tenancy in common은 주로 투자자들을 위한 소유권의 형태로 두사람 또는 그 이상의 소유자가 되며 부부도 가능하다. 소유권은 각자의 투자 지분만큼 나눌수 있으며 각자의 지분 만큼의 타이틀을 소유하게된다. 양도가능하며, 유산 상속도 가능하다.
세 번째, Community property인데 이는 오직 부부이어야만 가능한 소유권 형태 입니다. 이것은 부부중 어느 한 쪽의 권리만으로는 부동산을 판매 할수가 없다.
또한, 부부의 경우 캘리포니아에서는 1) Joint tenancy;부부중 한사람의 사망시 소유권이 생존자에게로 전해지며 세금의무를 가지게 된다. 2) Community property ; Will(유언) 이 없으면 유언검인에 의하여 법원에서 판매를 하며 소송비용을 부담해야 한다.
3) Community property with the survivorship;세금의 의무도 없으며 유언증인도 필요치 않다. 이는 가장 작은 비용이 들어가는데 이 경우 부부가 소유하는 부동산의 경우 3)의 형태를 선택하는 경우가 가장 많다.
네 번째,Tenancy in the entirety이다. 이는 부부가 공동으로 소유 하는 형태로서 각자가 임의대로 부동산을 처분할수 없으며 배우자의 사망시 남은 배우자가 소유권을 가지게 된다. 양도를 하고자 할 때에는 꼭 2사람의 사인을 필요로 하게된다.
다섯 번째, Tenancy in Partnership은 비즈니스 목적에 따라 두사람 또는 그 이상의 사람이 소유권을 가지며 각각의 파트너에게는 동등한 권리가 주어진다. 파트너쉽동의에 의하여 양도 가능하다.
이와같은 여러 가지 형태의 소유권이 있는데 보통 부동산을 취득하고자 할 때에 5가지중에서 한가지 선택하게 된다. 각 각의 경우 세법상의 차이를 보이는 부분이있으므로 전문가와 협의하여 결정하시기를 당부드린다.
민복기 CPA
Partner, UCMK, LLP
