10/6/2011 Column – Koreatown Daily
납세자들이 세무보고를 하기위해 회계사를 찾아가면 가장 먼저 듣는 질문들중 하나가 “집이 있습니까?” 일것이다. 그 이유는 집을 소유하게 되면 모기지 융자를 받게 되고 페이먼트에 따라 많은 금액의 이자를 납부하기 때문이다.
집과 관련된 이자는 일반적으로 공제가 가능함으로 집을 소유한 사람들은 적지 않은 혜택을 보게 된다.
거주하고 있거나 혹은 임대용 목적이 아닌 투자목적으로 구입한 주택이 여러 가구 있다면 주거지로 살고 있는 주택을 포함하여 최대 2가구까지는 세금보고에서 항목별 공제로 혜택을 받을 수 있다. 이자경비는 크게 다음과 같이 정리될수 있다.
1. 주택 융자금에 대한 이자 – 융자금을 언제 받았는가에 따라 세법상 처리가 틀려지는데 1987년 10월 14일 이전에 받은 융자금에 대한 이자는 제한 없이 발생이자 전액을 공제할 수 있으며 이후에 받은 융자금일 경우에는 융자금의 사용처가 주택 구입 혹은 건축, 개축과 관련한다면 융자금 100만 달러 (부부공동 보고시)까지에 대한 이자를 공제할 수 있다.
콘도, 하우스보트, 모빌홈, 트레일러를 구입하는데 사용된 융자금도 물론 가능하다.
2. 홈 에퀴티 융자금에 대한이자 – 융자금을 주택을 구입하거나 건축 혹은 개축하는 곳에 사용하지 않고 개인용도로 사용했을 경우에는 공제 대상 융자금은 10만 달러로 축소된다.
그리고 10만 달러의 융자금까지에 대한 이자만 공제된다. 이 대상 융자금이 10만 불이더라도 만약 주택의 시가와 융자금의 차이가 10만 불이 안 된다면 대상 융자금은 시가와 융자금의 차이로 축소된다. 적법한 절차로 주택을 구입했다면 융자기관이 아니더라도 적정 이자를 지불했다면 공제 가능하다.
3. 선이자 – 이자를 미리 납부한 개념으로 융자를 얻었을 때 금융기관에 에스크로 종료와 동시에 포인트를 지불한경우가 해당한다. 포인트를 지불하고 융자금을 얻는 목적은 대출 이자율을 낮추는 데 있으며 집을 구입할때 지불한 선이자는 그 해에 모두 공제가 가능하나 재융자때 지불한 선이자는 융자금의 상환 기간에 걸쳐 나누어 공제받을수 있다.
4. 모기지 보험료 – 집을 구입할때 다운페이가 적을 경우 융자 기관이 융자를 해주며 요구하는 보험에 대한것으로 채무 불이행시 융자 기관이 보호 받기위해 존재한다.
보통 융자 당시 20% 미만을 다운 페이를 하고 주택을 구입하는 경우 채권 은행에서 요구하는데 세법에서는 보험료로 처리하지 않고 모기지 이자의 일부로 처리하여 공제하게 된다.
이자중에 공제가 되지 않는 종류도 많으니 유의해야 한다. 사업관련 이자, 투자관련 이자, 집 관련 이자, 학자금 융자 이자등이 아닌 경우에는 공제가 되지 않을 확률이 많으니 유의해야 할 것이다.
예를 들어 개인목적으로 사용한 크레딧 카드에 대한 이자는 일반적으로 공제가 되지 않는다.
거주하고 있거나 혹은 임대용 목적이 아닌 투자목적으로 구입한 주택이 여러 가구 있다면 주거지로 살고 있는 주택을 포함하여 2가구까지는 세금보고에서 Itemized Deduction (항목별 공제)으로 혜택을 받을 수 있다. 임대용 주택은 별도로 보고하여 공제를 신청하게 된다.
민복기 CPA
Partner, UCMK, LLP
