02/14/2013 Column – Koreatown Daily
강제수용이란 공공의 이익을 위하여 합법적으로 부동산 소유주의 동의를 구하지 않고도 개인의 부동산을 강제로 수용할 수 있는 절차를 의미한다.
즉, 개인의 부동산이 연방정부, 주정부, 행정 조직, 또는 이익 단체 등에 의하여 강제로 수용될 수 있으며, 이때 부동산 소유주는 강제수용에 대한 대가로 현금 또는 등가의 자산을 받게 된다. 따라서 납세자가 강제 수용의 전조 또는 위협을 느끼고 부동산을 처분하거나 또는 실제로 강제 수용된 경우, 실질 보상액을 기준으로 이익 또는 손실을 계산하게 된다.
납세자의 구매 기준액 보다 실질 보상액이 더 많아 이익이 발생하는 경우, 만약 납세자가 정해진 시간 내에 대체 부동산을 구입한다면 강제수용된 부동산의 처분으로부터의 이익에 대하여 부동산 소유주는 세금 납부를 연기 할 수 있는데, 그 요건을 충족하기 위해서 정해진 시간 안에 대체부동산을 반드시 구입해야 한다.
일반적으로 강제수용된 부동산에 대한 대체 시기는 실제로 강제수용된 날 또는 강제 수용될 것이라는 위협이 발생한 날 중 더 빠른 날부터 시작하여 강제수용으로 인한 이익이 발생한 당해의 말일(12월31일)로 부터2년이 주어진다.
예외적으로, 사업상의 목적 또는 부동산의 구입과 동시에 되팔 목적으로 구입한 경우를 제외하고 투자 목적으로 사용된 부동산이 강제수용된 경우에는 대체 기간이 강제수용으로 인한 이익이 발생한 당해의 말일로 부터 3년이 주어지고, 재난지역으로 선포된 Kansas disaster area, Hurricane Katrina disaster area, 또는 New York Liberty Zone Property의 경우에는 5년이 주어진다.
또한, 납세자가 모든 강제수용으로부터의 이익에 대한 세금 납부를 연장 받기 위해서는 대체 부동산의 가치가 적어도 강제수용된 부동산의 가치 이상이어야 한다. 만약 그렇지 않다면 , 납세자는 다 사용하지 못한 이익에 대해서는 세금을 납부해야 한다.
반대로 실질 강제수용 보상액이 납세자의 구매 기준액 보다 적어 손실이 발생한 경우, 만약 그 부동산이 개인적인 용도로 사용되었다면 그 손실은 공제 받을 수 없으며, 비지니스로 사용된 경우, 납세자는 손실이 발생한 당해에 공제 가능한 손실을 보고해야 한다.
즉, 개인적인 용도로 사용된 부동산의 강제수용으로 부터 발생한 이익에 대해서, 그리고 세제상 공제를 받을 수 없는 손실이 발생한 경우라 하더라도 반드시 양식 8949와 양식 1040의 스케줄 D에 함께 보고해야 하고, 비지니스 목적으로 사용된 부동산의 강제수용 시에는 이익 보고에 대한 연기를 하는 경우를 제외하고 강제수용 시 발생한 이익 또는 손실에 대해 양식 4797을 이용하여 보고해야 한다.
만약 부동산의 일부가 수용되고 그로 인하여 남아 있는 부동산의 가치가 하락하게 된다면 이에 관련된 손실도 보상액에 포함하여 받을 수 있다는 점을 유의해야 하겠다.
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