7/7/11 Column – Korea Daily
주택시장의 계속된 침체로 주택 시장의 거래가 좀처럼 활성화되지 못하고 있다. 주된 요인은 금융기관의 강화된 융자 조건이라 할수 있는데 그 조건을 만족시키는 주택 구입 희망자수가 그리 많지 않기 때문이다.
새로운 학기가 시작되거나 직장의 이전 등으로 거주지를 이동하여야하는 경우에, 기존의 거주용 주택이 매매되지 않아 애를 태우는 경우가 많이 있다. 따라서, 현재의 상황에서 주택을 매각하기가 쉽지 않으므로 기존 주택을 임대용으로 전환하고 본인은 새로운 학군이나 직장 근처 임대용 주거지로 이사를 하는 경우를 종종 볼수있다.
주거용 주택은 매각 시에 시세차액이 싱글인경우 $250,000 부부공동 보고시 $500,000까지 세전수입에서 면세가 됨으로 대부분의 경우에 꼼꼼히 자료를 챙기지 않아도 큰 불이익을 당하지 않게 되나 임대용 부동산인 경우에는 정확한 세법의 이해를 통하여 자료들을 꼼꼼히 챙김으로써 불이익을 피하거나 세법상 많은 이득을 볼 수도 있다.
우선 한 해 동안 발생한 경비가 비용 처리된다. 주거용 주택인 경우에는 크게 융자금에 대한 이자와 재산세가 공제대상이 된다. 주거용 주택에 대한 수리비나 업그레이드 관련 비용등은 나중에 주택을 매각할시 비용으로 처리되어질 수 있으나 현재의 비용으로 처리되어지지는 않는다.
반면에 임대용 주택인 경우에는 일단 부동산과 관련된 모든 비용이 같은해의 비용으로 처리된다고 생각하면 된다. 단지 안에 있는 주택이거나 타운 하우스의 경우에는 매달 관리 경비가 공제되며 수선 교체비도 공제된다.
임대용 주택으로 관리하기 위한 매달의 관리인에게 지불하는 관리비 혹은 청소비도 공제가 되며 집 보험료나 전기, 가스비도 공제가 된다. 이런 발생 비용은 소유주가 꼼꼼히 발생 경비를 정리해서 세금보고 시에 반영하면 비용 공제가 가능하다.
비용 지출 중에는 위에서 나열한 것처럼 현금 지출 비용을 공제 하는 것도 있지만 실제 발생한 지출 이외에도 감가상각을 통하여 비용 공제를 받을 수 있다.
감가상각비용이란 시간이 지날수록 소유하고 있는 자산의 가치가 저하되는 것을 비용 처리하는 것으로 거주용 목적의 임대 부동산의 경우 감가상각 대상 금액을 27.5년 동안에 걸쳐서 비용 처리하게 된다.
여기서 한 가지 주의해야 할 것은 감가상각 대상 금액인데 보통은 구입 가격에 임대하기까지 발생한 부대 경비를 더하여 계산하게 되지만 주거용 주택의 경우에는 구입 후 임대용으로 전환 시까지 일정 시간이 지났으므로 임대 전환 시의 시장 가격을 넘지 못하게 규정하고 있다.
최근 들어 가격이 하락한 주거용 주택을 매각 시에 양도 차손을 세법상 공제 받지 못하는 점을 이용하여 일정기간 임대용으로 전환한 후 구입 가격과 매각 가격의 차이 전체를 양도차손실로 인식하는 경우가 있었다.
이런 경우 특히 주의해야할 것이 위에 설명한대로 양도차액을 계산하는 구입 원가는 엄밀히 말하여 주거용 주택으로 구입했을 당시의 구입 가액이 아니라 임대용으로 전환했을 당시의 시장 가격이라는 것이다. 정확한 세법의 이해로 실제 지출한 비용을 공제 받고 정확한 양도 차액을 산정 해야한다.
엄기욱 CPA
Partner, UCMK, LLP
