7/16/10 (Fri) Column
주택 매매가 이루어졌을 때 소유하고 있던 주택에서 처분일로부터 과거 5년 중 2년 이상을 주 거주지로 거주하였다면 싱글인 경우는 $250,000까지, 부부공동의 경우에는 $500,000까지 주택처분이익이 면제된다. 이 면제 규정은 주택이 처분된 해로부터 과거 2년 내에 다시 받을 수 없도록 규정하고 있으며 2년만 경과되면 일생동안 계속해서 이 면세혜택을 받을 수 있다.
자신이 소유하고 거주했더라도 그 기간이 2년이 되지 않으면 이 면세 혜택을 볼 수 없지만 처분한 이유가 직장 관련 혹은 병으로 인해서 발생한 것이라면 완전 면세는 되지 않더라도 보유기간만큼 면세 혜택을 볼 수 있다. 이 예외 규정을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
1.직장의 이전-직장의 이전으로 출근 거리가 50마일 이상 멀어지는 경우 부분 면세 혜택을 받을 수 있다.
2.건강상의 이유-본인, 배우자, 주택의 공동 소유자, 가족으로 함께 거주한자 등이 건강상의 이유로 질병이나 상해로 진단받거나 치료할 목적으로 집을 파는 경우 부분 면세 혜택을 볼 수 있다.
3.예측불가능한 상황의 발생-토지수용, 재해, 사망, 이혼, 직장해고, 직장이나 자영업의 중요한 변동으로 소득이 기본 생활비를 충당하지 못하는 경우 등이다. 위와 같은 경우는 주택의 매매에서 양도 차익이 발생한경우이다.
반대로 요즘같이 부동산 경기가 하락한 경우는 주택 양도에서 발생한 손실은 IRS로부터 공제받지 못한다는 것이다. 양도 차익에 대하여 면세 규정이 있다면 반대로 양도 차손에 대하여도 그와 같은 수준의 규정이 있다는 것이다.
단, 구제 사항으로 관련된 몇 가지에 대하여는 혜택을 볼 수 있는 규정도 존재한다. 금융 기관에서 융자를 받은 후 페이먼을 못하여 차압을 당하거나 금융기관으로부터 관련 부채 금액을 감액 받았다면 IRS는 감해준 액수에 대해 소득세를 부과하는 것이 원칙이었다.
2007년에 제정된 모기지 취소 세금 감면법 (Mortgage Cancellation Tax Relief Act of 2007)에 따르면 모기지 체납으로 인한 융자 조정 뿐 아니라 차압전 숏 세일에 들어간 홈오너들, 차압 수익이 모기지 부채를 완납하기에 충분치 못한 케이스도 이 법의 혜택을 입게 되었다. 또한 주택의 가격 하락으로 처분하지는 못하고 임대를 준 후 본인은 다른 곳으로 랜트를 얻어 나가게 된 경우에 임대 부동산으로 보고를 한 후 임대 부동산을 처분하는 경우에 매매와 관련돼 손실을 인식할 수 도있다. 하지만
이 부분에서 분명히 해야 할 것은 매매되는 임대 부동산의 취득 가액은 주 거주지로서 매입했을 때의 취득 가액이 아니라 주 저주지에서 임대용으로 용도가 변경된 때의 시가를 그 취득 가액으로 간주한다는 것이다.
민복기 CPA
