3/29/2012 Column – Koreatown Daily
2011년에는 많은 분들이 경제 불황으로 인하여 주택에 대한 융자금을 갚지 못하여 부채 탕감(Canceled Debts) 과 유기(Abandonments)와 관련된 일을 경험하여 세금보고에 어떻게 영향을 미치는 지에 대한 문의가 많아 몇가지 사례를 들어보고자 한다.
사례 1) 재융자의 부채 탕감
2005년에 P는 집을 315K에 사서 15K 다운 페이먼트를 하고 300K의 모기지융자를 얻었다. 이 모기지 융자는 집이 담보물이다. 2006년에 P는 2차 모기지 대출을 50K 받아 차고를 증축하는데 사용하였다.
2011년에 1차 2차 모기지 융자가 325K 일때 P는 1,2차를 합하여 400K 한개의 융자로 재융자받았다. 재융자당시 집의 가치는 430K 였고 추가로 받은 대출금 75K(400K-325K)를 개인 크레딧 카드 부채와 자녀의 학자금 상환에 사용하였다.
재융자후 P의 주거주지 융자의 자격을 갖춘 금액은 325K 이다. 왜냐하면 재융자로 받은 부채는 재융자하기전 구 모기지 원금보다 많지 않아야 한다.
재융자로 부터 받은 추가적인 융자금액이 주거주지 융자금액의 자격을 갖추기 위해서는 집주택(Main Home)을 구입하거나 건축하거나 증축하는데 사용되어야 한다.
사례 2) 재융자의 부채 탕감
B는 880K의 주택을 구입할때 800K의 Recourse(개인적으로 책임이 있는) 융자 800K를 얻었다. 주택의 FMV(Fair Market Value:시장 가치)가 1백만불일때 B는 850K의 재융자를 얻었다. 재융자 당시 오리지날 모기지 융자금액은 740K이었다. B는 110K(850K-740K)를 개인 크레딧 카드와 새 자동차 구입을 위해 사용하였다.
재융자 2년후, B는 직장을 잃고 다른 직장을 구할수 없었다. B의 주택 가치가 하락하여 700K와 750K 사이로 떨어졌다. 은행은 그 주택을 735K에 숏 세일하기로 하고 850K의 나머지 115K를 철회해 주었다. 순서 법칙(Ordering Rule)에 따라 B는 오직 5K만 융자를 철회 받을수 있고 (115K-110K) 나머지 110K는 개인세금 보고 양식 1040 Other Income 에 포함되야 한다.
철회된 융자의 일부 혹은 전부가 수입으로 간주되지 않기 위해서는 양식 982를 통하여 보고해야한다.
사례 3) 유기(Abandonment)
A는 2007년 200K에 집을 구입하였고 Non Recourse 부채(개인적으로 책임이 없는 부채) 200K 융자받았다. 2011년 A는 직장을 잃어 모기지 납부를 할수 없게 되었다. 모기지 잔액이 185K이고 주택의 시장가격이 150K라 A는 버리기로 (Abandon) 결정하고 2011년 7월 1일에 집을 떠났다.
A는 개인적으로 융자에 대한 책임이 없기 때문에 유기(Abandonment)는 세일 또는 교환과 같은 취급을 해야 한다. A의 집에 대한 원가(Adjusted Basis)는 200K이기 때문에 2011년에 15K(200K-185K)의 공제할수 없는 손실이 발생했다. (만약 A의 원가가 융자금액보다 작을 경우 이익이 발생하는데 이는 수입에 포함되야 한다.) 2012년 은행이 집을 Foreclosure를 해도 A는 포클로져 세일에 이익이나 손해가 발생하지 않는다. A가 그 융자 금액에 대해 개인적으로 책임이 없기 때문이고 부채 탕감에 대한 이익이 발생하지 않는다.
주택에 대한 부채탕감과 유기의 경우는 2011년 세제상으로 여러가지 영향이 있어 세심한 주의가 요망된다.
최준순 CPA
Partner, UCMK, LLP
