1/05/2012 Column – Koreatown Daily
HOA(Homeowners Associations)관리를 하다보면 혼란스러운 일이 IRS에서 요구하는 다음과 같은 세금보고와 관련된 요구 사항일 것이다.
“우리의 HOA는 세금보고를 해야만 하는가?”, “어떤 보고를 해야 하는가?” 그리고 “우리가 몇년 동안 보고를 하지 않았으면 어떻게 되는가?”등일 것이다.
연방정부 세금 목적상, HOA는 회사(Corporation)처럼 취급한다. 비록 주에서 비영리단체나 협회로 설립을 했더라도 연방정부 세금 목적으로는 일반 회사처럼 보고해야 한다. 단 하나의 예외가 HOA가 IRS로부터 비영리단체로서 승인을 받는것이다. 이런 작업은 미국세법 501조 C항4호에 근거하여 서류를 작성하여 승인을 얻는것으로 비용이 많이 들고 취득하기가 쉽지 않다.
회사는 일반적으로 양식 1120을 보고해야 하는데 HOA를 양식 1120으로 보고를 하면 몇가지의 불리한 사항이 있다. 첫째, 양식1120은 많은 HOA관리자가 관리하기 쉽지 않은 장부정리와 세금보고와 관련된 지식을 필요로 한다. 둘째, 양식 1120의 불리한 점은 HOA의 소득이 모두 과세대상이 되는 것이다. 다시말해 HOA의 모든 수입이 회사의 소득세와 같이 적용을 받는 다는 것이다. 셋째, HOA를 양식 1120으로 보고하면 분기별 세금예납을 해야 한다.
미국 세법은 특별한 방법으로 HOA가 양식 1120을 하지않을수 있도록 특별조항을 만들었다. 528조에 따르면 어떤 요구 조건을 만족하는 HOA는 양식 1120대신 양식 1120-H(Income Tax Form Specifically Designed for Homeowner Associations)를 대신 사용해도 된다.
양식 1120-H는 한 페이지로 여러 페이지의 양식 1120보다 훨씬 수월하다. 이러한 양식 1120-H를 보고하기 위해서는 적어도 60%의 연간 수입이 “Exempt-Function Income” (콘도나 집의 소유자로 부터 멤버쉽 듀(Membership Dues), 비용(Fee), 과세(Assessment)) 이어야 하고 HOA의 지출의 90%가 단지내의 관리와 유지보수와 취득과 공사와 관련되야 한다.
만약 HOA가 양식 1120-H로 보고할 수 있는 자격을 갖추었다면 오로지 “Non-exempt”소득만이 과세대상이 된다. Non-exempt 소득은 이자와 배당, HOA가 가지고 있는 자산의 임대소득, 세탁소, 자동판매기 소득 등이다. HOA는 이러한 소득과 직접적으로 관련된 비용에 대해서는 공제가 가능하지만 반드시 이러한 비용공제를 위한 서류를 보관하고 있어야 한다. 양식 1120-H는Non-exempt 소득에 대하여 100불을 공제하고 과세소득을 산정한다. HOA의 과세율은 일정한 30%(Time share 협회는 32%) 이다.
양식 1120-H는 매년 해야하는 선택(election)으로 이 선택은 양식 1120-H의 마감일인 세번째 달의 15일까지 마무리해야 한다. 일단 1120-H를 선택하면 IRS의 동의 없이는 철회할 수 없다.
만약 양식 1120-H를 보고 마감일이 지난후 1년내에 보고를 하지 않으면HOA는 1120-H로 보고 할 수 있는 기회를 놓칠 수 있다. 그런경우 HOA는 길고 복잡한 양식 1120을 사용해서 보고해야 하고 미납한 세금과 미보고에 대하여 가산세가 추가적으로 부과될수 있다.
최준순 CPA
Partner, UCMK, LLP
