5/14/10 (Fri) Column – Korea Town Daily
한국에 계신 부모 소유의 시가 8억 원의 아파트가 있다고 하자. 두 분이 연로하셔 은퇴 후 지방의 조그만 도시로 이주하실 계획을 가지고 계셔서 현재 살고계신 아파트는 미국에 사는 시민권자인 딸에게 주려 고하신다. 딸은 지난해에 결혼한 무주택자이며 맞벌이 부부다. 독자들이 이런 행복한 경우라면 어떤 방법으로 일을 풀어 나갈 것인가?
현재의 환율은 1,100원 / $1라고하자. 두 가지 극단적인 예로서 절세를 통한 자산 이전을 알아보려한다. 처음의 경우는 답답한 결과이다. 부모님께서 아파트를 주신다는 것이 고맙고 미안해서 아무런 조치를 취하지 않는 경우이다.
한국에 계신 연로한 부모님이 한국도 아닌 미국의 조세제도를 어떻게 아시겠는가? 부모님은 아파트를 주신다고했으나 보유하고 계신 현금은 얼마 없으셔서 미국의 딸에게 증여세는 딸이 내라고하신다. 즐거운 마음으로 은행 융자를 얻어 증여세를 보낸다.
주변의 이야기로는 한국에서의 부동산을 팔면 한국에서 양도세를 내야하고 미국에도 세금을 내야하므로 가지고 들어오면 안 된다고 이야기를 듣는다. 그 사이 환율은 계속 오른다. 한국에 아파트는 생겼으나 실제 증여세를 은행 융자로 납부하니 나에게는 은행 이자 고지서만 꼬박 꼬박 나오게 된다.
물론 한국의 부동산이 갑자기 오르고 환율은 현재보다 더 곤두박질친다면 이보다 더 좋은 경우는 없겠으나 세상의 순리가 나에게만 유리하게 돌아가지는 않는 것이 현실이다. 이렇게 망설이다 미국에 증여세 신고도 하지 않게 되고 이 한국 부동산의 존재는 점점 나에게 부담으로만 작용하게 된다.
혹시나 한국의 부동산 가격이 떨어지고 환율이 오른다면 혹은 그중의 한 가지만 발생하더라도 대부분의 사람은 그대로 부동산을 유지하게 될 것이다. 즉, 나는 증여세만내고 한국의 부동산 소유를 마음으로만 즐기게 된다. 반대로 한국과 미국의 세법을 조금이라도 안다면 다음과 같은 방법을 생각해 볼수도 있다. 우선 부모님께서 이 아파트를 매각하신다.
5년 전에 구입하실 때 4억을 주셨으므로 현재 4억의 양도차익에 대해 세금을 내야하나 (미국의 딸이 소유한 경우) 한국의 거주자인 경우는 1가구 1주택 보유에 따른 비과세규정 (양도가액 9억이 하는 면세 조항)을 적용하여 면세를 받은 후 현금 8억을 확보한 후 자녀의 구좌를 만들어 입금을 시킨다.
물론 이때는 원칙적으로 증여세를 납부해야한다. 그러나 현금을 확보한 후 증여세를 납부하게 되므로 미국에서 추가로 송금을 하지 않아도 된다. 미국의 딸은 한국에 있는 구좌에서 미국의 구좌로 송금을 하여 현재의 낮은 환율로 인한 혜택을 본후 First Time Home Buyer Tax Credit을 받으며 주택을 구입한다.
Down Payment가 충분히 있으나 맞벌이 부부의 세금을 줄이기 위해 최대한 융자를 받은 후 Mortgage Interest Deduction등을 받아 세금 혜택을 본다. 현재 충분한 현금을 보유하고 있으므로 융자를 받을 때는 Prepayment Penalty가 없는 조건으로 융자를 받아 매달 Payment의 부담이 있다고 판단되는 경우에는 Penalty없이 융자금을 상환한다.
물론 위의 예는 과도한 상황 설정일 수 있다. 그러나 독자들의 경우와 비슷한 부분이 있다면 고려해 볼만할 것 같다.
민복기 CPA
Partner, UCMK & Associates
