8/18/2011 Column – Korea Daily
한국사람의 정서는 주식이나 채권같은 동산보다는 땅이나 건물같은 부동산에 투자하는것을 더 선호하는것 같다.
재정적으로 여유가 있는 사람이나 은퇴후의 재정계획을 미리 세워둔 사람들은 이미 부동산에 투자하여 은퇴후 매달 일정한 수입을 기대하거나, 투자용으로 구입한 부동산의 가격이 빨리 올라 많은 시세차익을 실현할수 있기를 손꼽아 기다리고 있을것이다.
문제는 이렇게 구입한 부동산을 은퇴 또는 원하는 시기까지 그냥 빈집으로 놓아둘 것인지, 임대용으로 전환하여 세입자들에게 빌려줄것인지, 아니면 본인이나 그 가족들이 사용하지 않을때는 임시적으로 타인에게 빌려주는 vacation home또는 2nd Home으로 사용할지를 결정 해야 한다는것이다.
이때 임대주택으로의 전환, 임대 기간, 또는 임대목적에따라 세법상 납세자가 누릴수있는 공제혜택이 달라질수있다.
Vacation Home이란 개인적으로 사용할수도 있고 임대용으로도 동시에 사용될수 있는 주거지를 의미하는데, 우리가 흔히 일반 주택, 별장, 조립식 구조물, 보트, 또는 레저 차량등 기본적인 주택시설(수면공간, 화장실, 그리고 취사설비)을 갖춘 주거공간을 뜻한다. 이는 호텔등과 같이 임대만을 목적으로하는 숙박시설 또는 사람들이 거주하는 주거주지와도 세법상 다르게 취급되어진다.
일반적으로 모든 임대수입은 개인세금보고시 다른 수입과 함께 보고되어야 하지만 비용을 공제함에 있어 임대활동에 따라 허용되는 범위에 차이가 있음에 주의해야한다. 세법상 vacation home에대한 임대 수입과 지출은 얼마의 기간동안 임대목적으로 사용되었고 또 얼마의 기간동안 개인적인 용도로 사용되었는지에 따라 결정된다.
첫번째, 부동산이 일년에 15일 미만으로 임대 되었다면 그 부동산의 주목적은 임대로 간주되어지지 않는다.
따라서 그 기간 동안의 임대 수입과 지출에 대해서 전혀 보고하지 않아도 된다. 같은 기간동안의 융자이자 및 재산세등도 정상적으로 개인 세금보고시 schedule A에 포함하여 보고하면 된다.
두번째, 부동산이 임대되어 졌거나 언제든지 임대되어질수 있는 상태에 있었고, 개인적인 용도로 일년에14일 또는 임대되어진 전체일수의 10% 이하로 사용되었다면, 임대 부동산으로 간주되어 납세자는 그해의 경상이익 (ordinary income)에 대하여 모든 비용을 공제할수 있으며, 임대 손실이 발생하였다면 경우에 따라 손실에대한 공제혜택을 받을수있다.
(일년에 750시간 이상을 임대업에 종사하는 임대업자를 제외하고 연 $25,000까지의 수동적 손실 제한룰이 적용될수있다) 모든 임대 수입과 지출은 개인 세금보고시 schedule E를 이용하여 보고하여야 한다.
세번째, 부동산이 개인적인 용도로 일년에 15일 또는 임대되어진 전체일수의 10% 이상 사용되었다면, Hobby rental로 간주되어, 임대수입을 초과하는 손실분에 대해서는 공제 혜택을 받을수 없다.
따라서 이경우에는 개인적인 용도로 지출된 부분과 임대용으로 지출된 부분을 잘 나누어서 개인적으로 지출된 부분에 대해서는 개인세금보고시 schedule A의 공제항목으로 공제를 받아야하며, 그래도 사용되지 못한 손실분에 대해서는 차후에 이익이 발생한다면 공제를 받을수 있도록 기록으로 잘 남겨놓아야 하겠다.
엄기욱 CPA
Partner, UCMK, LLP
